二、把租赁（tenancy）的所有重要事项书面化。首先是租赁申请书（rental application）和租赁协议（lease or rental agreement），还要确保用文件来说明你与房客关系的重要事项――包括：你在何时、用什么方式处理房客的抱怨并对问题进行补救，你要进入房客的房间所应给出的通知，诸如此类。

三、建立起对押金（security deposits）的规定（setting）、收取、持有和退还的清楚、公平的制度。在房客入住之前要检查并用文件证明出租单元（rental unit）的情况，以免在房客搬出时对押金产生争议。

四、及时了解维修的需要（Stay on top of repair and maintenance needs），并进行维修。如果房子的维修状况不尽人意（not kept in good repair），那么你将失去（alienate）好房客。并且，房客有权拒付租金，进行维修并从租金中扣除该费用，对因有缺陷的房屋而造成的伤害进行起诉，或者在不需要给出通知的情况下搬出去。

五、不要让你的房客和房子成为犯罪分子的目标。评估你房子的安全性，并采取适当措施进行保护。通常最好的设施（比如合适的照明设施和修整好的环境）花费并不大。

六、尊重你房客的隐私。无论何时你打算进入房客的租用单元，都要通知他们，并且尽可能在24小时（至少）或者州法所要求的最短时间之前给出通知。

七、把环境危害（比如铅）告知房客。对于房客因租用房的环境毒素而造成的健康问题，房东的责任日益加重。

八、谨慎地选择并监督你的房屋管理人（manager）。如果管理人犯了罪或不称职（incompetent），你可能要承担经济责任。要做一个全面的背景调查（background check），并清楚地说明管理人的职责，以防止发生问题。

九、购买足够的责任保险（liability insurance）和其他财产保险。一个经适当设计的保险计划可以保护你的出租房产免受损失，造成这些损失的原因既包括火灾和暴风雨等，也包括盗窃（burglary）、故意破坏（vandalism）以及人身伤害（personal injury）和歧视的诉讼。

十、试着在没有律师和诉讼的情况下解决与房客的纠纷。如果你与房客在租金、修缮、你进入出租单元、噪音或其他一些不立即授予 “驱逐房客”权利的问题上发生纠纷，你可以与房客会面，看看问题能否私下解决。如果不能奏效，考虑由中立第三方（a neutral third party）进行的调解（mediation），来自政府出资计划（publicly-funded program）的第三方只需很少甚至无需花费。如果你们的纠纷涉及到钱财，并且始终不能达成一致，那么可以去小额索赔法庭（small claims court），在那里你们可以代表自己说话（represent yourself），你可以收取未付的租金，或者在房客搬走且押金已经用尽之后对财产损害获得赔偿。

参考：www.findlaw.com
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当有房客搬离你的租屋时，你应该抓住这个机会好好的检查一下租屋的条件――哪些需要维修，哪些需要保养。下面所列事项是你在接受一名新房客之前应该考虑的一些具体问题。（参考 – 房东出租房如何选择房客）

◎所有的设备都可以正常运转吗？这包括水龙头、淋浴器、浴缸、坐便器和其它设备。请确保所有设备都不漏水并且可以持续正常的运转。如果某个设备老是发生故障，那么重新更换一个新的不但简便易行、经济实惠，而且可以避免将来出现问题。
除了为房客提供品质优良的家用设备之外，修理漏水的设备也可以为你节省水费。如果你为房客交纳水电煤气费，那么这样做可以为你节省一大笔开支。

◎地毯有没有彻底清扫过？霉菌及宠物污迹是危害人类健康的。在将房屋租出去之前，你应该彻底解决这些问题。像引起弓形虫病的病菌通常存在于猫的尿斑中，而且这种病菌还是致命的。适时清扫你的地毯能确保你的房客有一个健康的居住环境。如果地毯已经褪色或是发霉，应及时更换新的地毯。

◎橱柜、壁橱及储藏室有没有彻底清扫过？霉菌会潜伏在橱柜下面，尤其是在租屋的设备漏水的情况下。如果损坏严重的话，你可能就要更换新的橱柜了。
房客搬离一间租屋时，通常都会忘记带走壁橱里的私人物品。请确保这些地方都已经被彻底清扫过并已妥善处理过所有被遗忘的私人物品。你可能需要追踪前房客的下落，告知他们落下了私人物品。设定一段特定的、合理的回应时间，如果他们在这段特定时间内没有做出回应，那么你可以将他们的私人物品当作废品处理。

◎墙壁上是否有粉屑、涂抹痕迹和洞？依据前段租赁期的长短，如果时间长的话，你可能就要重新粉刷你的租屋。在出租房屋之前，请将墙上所有的洞都补好。如果你不打算重新粉刷租屋，那么你应该仔细检查墙壁的条件并且将其记录下来。这样，你就不会让新房客为其他人造成的损坏负责。无论如何，你至少应该将墙壁上看上去比较明显的洞修补好。
所有的家用电器都能正常运行吗？老化的家用电器会浪费许多能量。如果租屋的水电煤气费是房东交纳的话，那么这个问题就应该被列入考虑范围之内。换上新的家用电器会在能源、维修和保养上为你节省一大笔开支。房客不仅会更加珍惜新的家用电器，你的电费单或煤气费单上的数目也会有所减少。

◎所有的门窗都是完好无损的吗？检查租屋内所有的门窗，以确保它们开关正常、性能良好。这其中包括所有柜橱以及庭院的门窗。

在可能情况下，留住好房客，才是长期租房策略。

转自 www.uslawchina.com
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留住好房客为什么很重要？
◆ 对于现有房客，你比较了解。而在你寻找新房客时，你不知道会带给你些什么。
◆ 要找到新房客，你需要花费广告费用。
◆ 你需要花时间把房屋展示给新房客。
◆ 一个房客搬出和另一个房客搬进来时通常会对房屋造成一些损害，比如家具把墙磨坏等等。
◆ 把房屋移交给新房客时通常会产生一些花费，比如刷漆、换毯子等。

留住好房客的几个提示
沟通。房客必须要知道：如果有较大的问题，你就要负责并且处理；如果是微小的问题，他们就需要自己处理或者等到你能处理的时候。如果需要涨房租，就打电话让他们知道，胜过只发给他们一个客观的信件（尽管在电话之后，你还需要书面通知涨房租事宜）。
坚定但谅解。房客必须知道在每个月的第一天（或是规定的其他时间）一定要交房租。如果有善意的问题（比如医疗紧急情况），而没有及时通知你，你应该表示谅解。当然，这是一个有限的“谅解”，对于每个月都会发生“问题”的房客，你可能更需要坚定地收取，而不是谅解。
友好往来。节假日赠送礼物等等，有助于促进你和房客的关系。花费很小，但是潜在的好处（留住好房客）却很多。

转自 www.uslawchina.com

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Ø你什么时候想搬进来？

Ø有多少个人要搬进来？

Ø你有宠物吗？

Ø你为什么要搬家？

Ø你可以担负的起入住费（move-in fees）吗（第一个月的租金加上押金以及其它杂费）？

一开始就预先考察你的未来房客（rental prospects），不仅可以为你自己节省大量的时间，也是以防后患。尽早拒绝那些和你寻找的房客类型不符的人（或是你的租屋满足不了他们需要的人）比后来发现（在你展示过租屋并对其进行说明之后）房客无法达到你的要求好的多。

重要提示：当我们说“不太相符”（“not a good match”）时，我们指的是那些在入住人数、信用记录（credit history）或是入住时间上不符的房客，而不是因为你有某些歧视性的偏见，不喜欢的房客。不要歧视房客。甚至不要有这种想法。这种想法或行为不仅对你的租赁事业不利（你拒绝了一名未来房客），从法律角度讲，也是不合法的。尽快熟悉你所在区域的反歧视法（anti-discrimination law）（不同的地方规定不同），这样的话，你的行为就不会有歧视的迹象了。

提示：发布了广告和“招租”（“For Rent”）信息后，你可根据询问的人数来安排一个开放租屋（Open House）的时间，向你未来的房客展示租屋。这可以达到多个目的。首先，它可以避免让你开着车跑来跑去，展示租屋给不同的房客看（许多房客甚至不会出现，那你就白跑了一趟）。其次，这种做法也可以向外人显示出你的租屋的价值。如果你安排了一个开放租屋的时间，比方说，下午2点到4点，那么这个时间段就有很多未来房客会同时前来参观租屋。因为大家一般都想要得到别人也想得到的东西，所以这种做法就等于激发了别人想租下你的租屋的欲望。

准备一份完好的租赁申请表（rental application）。

花上一点时间，准备一份详尽完好的租赁申请表可以避免许多未来可能发生的问题。租赁申请表中应该至少包含以下内容：

Ø申请人的姓名、护照号码以及出生日期。

Ø他们的现居地地址、他们当前房东的姓名、电话号码以及他们搬家的原因。

Ø他们以前居住地的地址以及以前房东的姓名、电话号码。

Ø谁将居住在这间租屋里；居住人的姓名和年龄。

Ø他们的工作情况和收入信息。他们已经工作多久了、他们是干什么工作的、他们的上司是谁（以及上司的电话号码）。

Ø以前的工作情况。

Ø信用参考资料（Credit references）。

Ø银行参考资料（Banking references）。

Ø证明人（Personal references）。

Ø如果你准备调查他们的信用状况，那么你应该在租赁申请表中透露这个信息。

转自 http://www.uslawchina.com/

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