澳洲投资买房购房注意事项-西澳政府关于无文件购置或获取房地产与交易的说明

如果在购置或获取房地产时没有通过应缴税或免税法律文书实现或证明的话,就与 1921 年印花税法(“印花税法”)第 31B 节有关。第 31B 节适用於该节列出的房地产受益所有权的全部变化,无论该交易是怎样构成的。
在房地产中获得利益的人必须使用经批准的表格向财税署总监申报应缴税陈述书。该应缴税陈述书即被认为是让与的法律文书因此须按章缴税。让出房地产的人士也必须使用经批准的表格通知财务署总监该交易已经完成。

在什么时候适用第 31B节?
第 31B节适用与某个人在下列情况下购置或获取:
(a) 对某一房地产受益所有权或对自由保有土地、国家租约、矿山租用地、或任何在这些土地上的建筑物或固定物、或在建筑物、这些土地、租约或出租房中的利益;
(b) 以下财产受益所有权:
(i) 动产和其他财产;或
(ii) 构成一系列购置或获取的部分财产的动产,其中至少有一项改变、或成为
或包括一个协定以改变另一财产的受益所有权;
(c) 生意的商业资产;或
(d) 规定的商业执照,如果商业执照的所有人:
(i) 已经将商业执照安排给,或同意转让给另外一个人;或
(ii) 已经同意放弃该商业执照,或已经同意不去申请更换该商业执照,因此可以将该商业执照,或与之相同的商业执照,可以发给、批准或给予另外一个人。

动产或其他财产
在单一无文件交易中与其他财产一道购置获取的动产
如果动产的受益所有权是在单一无文件财产购置中与其他财产一道获取的,第 31B节只适用於其他财产为下列情况的动产:
(a) 自由保有土地、国家租约或矿山租用地,或这些土地上的固定物或建筑物;
(b) 商业资产,或
(c) 规定的商业执照。
作为一系列财产购置或交易的组成部分,与其他财产一道获取的动产 如果动产的受益所有权在一系列财产购置或交易中与其他财产一道获得,第 31B 节对动产的适用性就有所不同,这要看其他财产的获取是否有应缴税文件或无文件。 如果在一系列财产购置或交易中至少有一次改变了其他财产的受益所有权并且是有文件的,那么第 31B 节将适用於在财产购置或交易时与其他财产有关的动产(如第70节所定义)。

如果在这一系列财产购置获取或交易中至少有一次改变了其他财产的受益所有权并且是无文件的,第 31B节适用於动产如果其他财产为:
(a) 自由保有土地、国家租约或矿山租用地,或这些土地上的固定物或建筑物;
(b) 商业资产,或
(c) 规定的商业执照。

商业资产
在商业资产购置或获取之前该年度中的任何时候,只有该生意有下述情况时才要求提交应缴税陈述书:
(a) 一直在西澳或者从西澳经营;或
(b) 向在西澳的客户供应商品或提供服务。

有下列情况者,不要求提交应缴税陈述书:
(a) 根据特许权创立时的特许经营权安排,被授以特许经营权的人从特许经营权所有人处获得商业资产;或
(b) 购置或获取知识产权,除非获取知识产权的主因是包括购置或获取商业资产,
而不是知识产权的一项安排。
如果现有的特许经营权的让与或转让安排是无文件的,无论是通过销售还是非直接销售特许经营权生意,特许经营权所有人放弃、或同意不再延期该特许经营权,以使被授以特许经营权的人能够获取包括在一个新的特许经营权生意中的商业资产,在这种情况下需要提交应缴税陈述书。 如果生意继续进行,经营生意的人为了销售的目的为买方创造了与该生意有关的知
识产权、行业安排限制或生意的身份标誌,以便使该生意或另外一个生意由另外一个人继续经营,所创造的财产就被认为是另外一个人所购置获取的商业资产。如果创造的商业资产是无文件的,就会要求提交应缴税陈述书。

法庭命令、安排机制、破产、法律授权与公司合併
由於某些法庭命令、安排机制、破产、实体合併和法律授权可能会导致在没有能证明变化的应缴税文件的情况下财产受益所有权的变化,因为所有权的这一变化可能是通过执行某一法律或通过法庭决定来进行的。第 31B 节适用於获取房地产受益所有权或在房地产中的利益而不是“交易”或“安排”,房地产受益所有权的这些变化属於第 31B 节范畴。其中也包括了关於根据国际法进行合併的特殊规定,以保证第 31B节也适用於这些形式的财产购置或获取。 从 2004 年 7 月 1 日起,对债权人从破产人处根据 1966 年破产法获取的财产受益所有权不再要求提交应缴税陈述书。

处罚
2003 年税务管理法规定如果发生下列情况,将强制徵收与印花税金额相同的惩罚性收税:
• 没有準备应缴税陈述书;并且
• 没有在规定的时间内申报文件(包括应缴税陈述书),根据财税署总监惯例
TAA 1.2,惩罚性税收可以全部一次性缴交或部分缴交,财务署总监惯例TAA
1.2可以从网站www.osr.wa.gov.au下载。
此外,印花税法还规定如果有下列违法行为可能被起诉或被法庭处罚:
• 获取利益的人没有在规定时间内申报应缴税陈述书;并且
• 出让财产的人没有在规定的时间内用经批准的表格内向财税署总监发出通知。
上述每一种情形的罚款均为$20,000。

提交应缴税陈述书与通知
要求在财产购置或获取后的两个月内向州财税署提交应缴税陈述书与通知。 如果证明该次交易的应缴税文件是在该次交易后签字盖章的,上述提交要求即停止。任何被认为是在交易当日签字盖章的文件,为了避免被徵收惩罚性税收,都要求在交易日后的两个月内提交。
在第 31B节中描述的每一种类财产都可以使用单独的应缴税陈述书。 Undocumented transactions fact sheet July 2006 Chinese Traditional Page 4 of 7
与西澳州政府财税署办公室联繫:

注: 本情况说明中的资讯只是用於指导性目的,不是对西澳 1921 年印花税法的详尽解释,全部详细情况请参考印花税法。

文章来源: www.aei.gov.au

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